宅地建物取引士（宅建士） 過去問
令和7年度（2025年）
問10 (権利関係 問10)

正しいです。
民法166条1項2号によると、契約不適合担保責任による損害賠償請求権は、

引渡しから10年で消滅時効の適用があるとされています。
本設問では、引渡しの日から11年が経過した時点とあるので、
取引業者であるか否かにかかわらず、Bは損害賠償を請求することはできません。
 

正しいです。
民法572条によると、Ａは契約不適合となる土壌汚染を、重大な過失なく知らなかったので、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、特約は有効です。
 

しかし、本設問の特約には、引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ、

売主は契約不適合責任を負わないとされているので、

4年が経過した時点では、損害賠償を請求することはできません。

間違いです。

■Aが宅建業者でない場合：Ｂは損害賠償を請求することが可能。

引渡しの日から１年以内とする特約は原則として有効です。

本設問では、Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っており、

不適合について悪意ですので、通知期間の制限はなくなります。
よって、Ｂは引渡しの日から３年が経過した場合でも、損害賠償を請求することが可能です。
 

■Aが宅建業者の場合：Ｂは損害賠償を請求することが可能。
宅建業法が適用されますが、宅建業法40条によると、
通知期間を引渡から2年以上とする特約は認められますが、

引渡から1年以内とする特約は無効とされています。

よって、Ｂは引渡しの日から３年が経過した場合でも、

1年以内に通知すれば損害賠償を請求することが可能です。

以上から、Aが宅地建物取引業者であるか否かにかかわらず、
Bは損害賠償請求が可能です。

正しいです。

■Aが宅建業者でない場合：Ｂは損害賠償を請求することが不可能
民法572条によると、売主が、重大な過失なく契約不適合を知らなかった場合、
契約不適合責任を一切負わない旨の特約は有効です。

よって買主Bは売り主Aの契約不適合担保責任を追請求することはできません。
 

■Aが宅建業者の場合：Ｂは損害賠償を請求することが可能。
宅建業法が適用されますが、宅建業法40条では、

民法と比べて買主に不利となる特約は無効としています。
よって買主Bは売り主Aの契約不適合担保責任を追請求することができます。

以上から、Aが宅地建物取引業者であるか否かによって、
Bが損害賠償を請求できるか否かの結論が異なることになります。

正しいです。

土地を買ってから11年後に土地の欠陥を知った買主B。

発見してから１年たつ前に売主Aに連絡をしました。

売主Aはそもそも過失を知りませんでした。

損害賠償請求をするには次の２つの条件を満たす必要あります。

・「知った時から1年以内」に売主へ通知

・「知った時から5年以内」または「引渡しから10年以内」

問題文では11年たっているので請求できません。

なお、１年以内に売主へ通知という条件は以下の場合、適用されません。

・売主が契約時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった

正しいです。

売主Aが知らない土地の欠陥があった時、契約の特約に「甲土地の引渡しの日から3年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない」とあったらどうなるのか？という問題です。

重大な過失なく知らなかった売主Aに対してこの特約は有効です。

引き渡しから4年後は本来なら損害賠償請求可能の条件である「知った時から5年以内」になります。

しかし特約によって3年以内としているため、買主Aは請求することができません。

誤りです。

このケースでは売主Aが宅建業者かどうかにかかわらず買主Bは損害賠償を請求することができます。

今回のポイントを整理します。

・「引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない」旨の特約がある。

・売主Aは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていて告げていなかった。

・買主Bが引渡しの日から3年が経過した時点で当該土壌汚染を発見して直ちに売主Aに通知した。

売主Aは土地の欠陥を知っていながらその土地をBに売り、さらに本来よりも短い期間しか賠償責任を受け付けたい特約を付けていました。

買主Bが土地の欠陥を通知したのは引き渡しから3年後。

特約の1年は過ぎていますが、そもそも損害賠償請求をできる条件は「引渡しから10年以内」です。

売主Aが宅建業者⇒買主Bは損害賠償の請求が可能

宅建業者は「通知期間を引渡しの日から2年以上」とする特約を契約することができます。

反対にいうと2年未満となる1年以内とする特約はすることができないのです。

よって「引渡しの日から1年以内に契約不適合の通知をしなければ売主は契約不適合責任を負わない」という特約は無効となり、買主Bは損害賠償を請求することができます。

売主Aが宅建業者ではない⇒買主Bは損害賠償の請求が可能

売主が宅建業者でなければ「引渡しの日から１年以内とする」という特約は原則として有効です。

しかし売主Ａは甲土地に土壌汚染があることを売買契約締結時点で知っていました。

売主が契約時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は通知期間の制限がなくなります。
よって、買主Ｂは引渡しの日から３年が経過していても悪意ある売主Aに損害賠償を請求することができます。

正しいです。

このケースでは売主Aが宅建業者かどうかによって、買主Ｂが損害賠償を請求することができるか異なります。

今回のポイントを整理します。

・売主Aは契約不適合責任を一切負わないという旨の特約があった。

・買主Bは引渡しの日から1年が経過した時点で土壌汚染を発見して直ちにAに通知した。

・売主Aに当該土壌汚染があることを重大な過失なく知らなかった場合

売主Aが宅建業者⇒買主Bは損害賠償の請求が可能

宅建業者は買主に不利な特約をすることはできません。

よってこの特約は無効となり、買主Ｂは売主Ａに損害賠償を請求することができます。

売主Aが宅建業者ではない⇒買主Bは損害賠償の請求が不可能

宅建業者ではない売主が重大な過失なく契約不適合を知らなかった場合、契約不適合責任を一切負わない旨の特約は有効となります。

よって特約のとおり買主Ｂは売主Ａに損害賠償を請求することはできません。

正しいです。

損害賠償請求権には、「不適合を知った時から1年以内に通知しなければならない」という期間の制限の他に、「権利を行使することができる時から10年」という消滅時効があります。引渡しの日から11年が経過しているため、Bは損害賠償を請求することはできません。

Aが宅地建物取引業者であるか否か、善意であるか悪意であるかは、消滅時効には関係しません。

正しいです。

引渡しの日から3年以内に通知という期間の制限があり、Aが重大な過失なく知らなかった（善意無過失である）ため、引き渡しから4年が経過した後の通知では、Bは損害賠償を請求することはできません。

宅建業法でも、引渡しの日から2年以上で通知の期間を制限する特約を結ぶことは有効であるため、宅地建物取引業者の場合も同様です。

誤りです。

Aが、知っていて告げていなかった（悪意）であるため、引き渡しから1年以内に通知という特約がある場合でも、引き渡しから10年以内（消滅時効）の通知であれば、損害賠償を請求できます。

宅建業者の場合、引き渡しの日から2年以上でしか期間を制限することができないため、引き渡しから1年以内に通知という特約はそもそも無効であり、「知った時から１年以内に通知」という民法の規定が適用されます。ただし、Aが悪意であるため、この期間の制限も受けません。

よって、どちらの場合も、Bは損害賠償を請求できます。

正しいです。

宅建業法には、民法よりも買主に不利になる特約を定めることができないというきまりがあり、「契約不適合責任を一切負わない旨の特約」はこれに当たります。その場合、民法の規定が適用されることになるため、Bには損害賠償を請求できる場合があります。

一方、宅建取引業者でなければこの特約は有効です。どんな場合においても、Bが損害賠償を請求することはできません。