宅地建物取引士（宅建士）過去問
令和7年度（2025年）
問11 (権利関係問11)

問題文

AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物の所有を目的として一時使用目的ではない賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

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問題

宅地建物取引士（宅建士）試験令和7年度（2025年）問11（権利関係問11）（訂正依頼・報告はこちら）

甲土地にBが賃借権の登記をしなくても、Bの配偶者であるCを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がAからDに売却されても、BはDに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。
本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。
本件契約が専らBの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにBが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。
本件契約が公正証書によって行われていれば、専らBの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Aは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

正解！素晴らしいです

残念...

本設問は、

一時使用目的ではない賃貸借契約を締結するケースの借地借家法に関するものです。

選択肢1. 甲土地にBが賃借権の登記をしなくても、Bの配偶者であるCを所有者として登記されている建物が甲土地上に存在する場合には、甲土地がAからDに売却されても、BはDに対して甲土地に賃借権を有していることを主張できる。

間違いです。
借地借家法10条１項によると、借地権自体の登記が無くても、
借地上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、対抗要件になります。

しかし、判例によると、登記は借地権者本人の名義で行う必要があるとされており、

本設問のように借地権者の配偶者名義で登記をした場合は、

対抗要件として認められません。
よって、ＢはＤに対して甲土地の賃借権を主張できません。

選択肢2. 本件契約の存続期間が50年であり、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨を定める場合、一定期間地代を減額せず、その期間は地代の減額請求ができない旨の特約を有効に定めることができる。

間違いです。

借地借家法11条１項によると、一定期間地代を増額するという特約は有効ですが、

減額しないという特約は無効とされています。

選択肢3. 本件契約が専らBの事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにBが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができる。

正しいです。

借地借家法22条1項によると、
存続期間が50年である場合、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がない旨、並びにBが借地借家法第13条の規定による建物の買取りの請求をしない旨の特約を書面で有効に定めることができるとされています。

選択肢4. 本件契約が公正証書によって行われていれば、専らBの居住の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を20年と定めていても、Aは正当事由があれば、20年が経過した時点で遅滞なく異議を述べて更新を拒絶することができる。

間違いです。
借地借家法３条本文によると、建物の所有を目的とする土地の借地権の存在期間は、

原則30年です。
また、同法９条によると、借地権者に不利な特約は無効とされています。

従って、20年とする存続期間は無効です。

まとめ

建物の所有を目的とする土地の借地権の存在期間は、原則30年である点を

ポイントとして押えておきましょう。

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